空き家をリノベーションして
賢く賃貸するコツ
空き家を賃貸して
成功する3つのポイント
- 需要の
チェック - 入居者の
見極め - 無理のない
資金計画
賃貸の需要があるのかをチェック
そもそも空き家を賃貸に出しても借り手がいなくては収益を得ることはできません。まずは空き家のある地域に賃貸需要があるのかを調べることが大切です。また入居率を上げるために重要な家賃の設定については立地場所や家の広さ、また築年数や周辺環境など、さまざまな要因を考慮したうえで決定する必要があり、なかなか個人の判断では難しいかもしれません。
入居者の見極め
賃貸需要ももちろん大切ですが、それと同じぐらい大切なのが入居者の見極めです。入居希望者の人柄をきちんと把握せずに空き家を貸し出してしまうと、そのことが引き金となって、後に大きなトラブルが発生してしまうことも少なくありません。そのため、入居希望者の収入はもちろん、できれば一度対面で話をしたうえで人柄などを判断するとよいでしょう。
無理のない資金計画
賃貸に出すにあたって空き家をリノベーションする必要があるケースも多いと思います。場合によっては、リフォーム費用や修繕費でローンを組むことだってあるでしょう。ローンを組んだ場合、家賃収入から毎月借り入れた分を返済していくことになりますが、すぐに入居者が見つかる、かつ、入居者がずっと住み続ける保証はありません。そのため、その間も滞りなく返済ができるのかどうかまでしっかりと考える必要があります。空き家を賃貸として貸し出す際は事前にしっかりと資金計画を練ったうえで、行動を起こすことが大切です。
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空き家のリノベーションに
使える補助金
「空き家対策特別措置法」が出されたのにあわせ、国として空き家の有効活用を推奨する動きが高まっています。そのため既存の空き家をリフォーム・リノベーションする場合、一定要件を満たせば補助金制度を利用することが可能です。ここでは主な補助金制度についてご紹介します。なお2020年9月時点の情報となるため、最新の情報については国土交通省の公式ホームページで確認してください。
高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業（断熱リノベ）
断熱材やペアガラス、高断熱サッシなどを用いて住宅の断熱性を高め、省エネルギー化を図った場合に補助金が交付されます。（省エネ効果として15％以上が見込まれること）また戸建て住宅の場合には同時に設置する蓄電システムや蓄熱設備（エコキュート）も補助の対象となります。戸建て住宅における交付対象者は個人の所有者もしくは個人の所有予定者で、補助率は対象経費（建材の購入費用と工事費の合計）の1/3です。なお補助金額の上限は戸建ての場合には1住戸あたり120万円（窓のみ改修の場合は40万円）と定められています。支給にあたっては公募期間が定められているため、事前に日程を確認するようにしてください。
次世代省エネ建材支援事業（次世代建材）
こちらも先述した断熱リノベと同じく、断熱リフォーム事業に関する補助金です。断熱材を組み込んだパネルや、潜熱蓄熱建材を使うリフォームが対象となりますが、断熱材や一定の要件を満たす窓、玄関ドアや調湿建材についても同時施工であれば補助の対象となるので覚えておきましょう。適用にあたっては補助対象となる建材の費用が合計で40万円以上でなければならず、補助率は補助対象経費の1/2です。また補助最高限度額は、戸建てで200万円、集合住宅で125万円です。なお、最低額は20万円になります。こちらも公募期間が定められているので、こまめに日程を確認するようにしてください。
リフォーム減税
一定の要件を満たしたリフォームをした場合、工事内容や住宅要件を満たしていれば所得税が控除になったり、固定資産税の減額措置を受けたりすることができます。また所得税の控除には以下の3つの種類があります。
- 住宅ローン減税：10年以上のローンを利用した場合に適用される
- ローン型減税：5年以上10年未満のローン利用時に適用される
- 投資型減税：自己資金だけ、または5年未満のローン利用時に適用される
どういったリフォームをするのかで利用できる制度が異なりますので、事前に適用要件をきちんと確認しましょう。減税を受けるためには確定申告が必要となるので、くれぐれも申告漏れのないように注意してください。
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空き家は「貸す」と「売る」
どっちが得なのか？
空き家を貸したほうが得なのか、売却したほうが得なのか、一概に答えを出すことはできませんが、その空き家が現状どのような状態にあるのかによって変わってくるでしょう。周りの情報に流されることなく、まずは自身の目でしっかりと現状を把握したうえで、検討することが大切です。
たとえば、一般的に売却したほうがよいと考えられるケースとして、次のような場合が考えられます。
- ●相続で空き家を取得し、遺産分割で揉める可能性が高い
- ●過疎地にあり、今後も賃貸需要が見込まれる可能性がほぼない
- ●国外に長期赴任する恐れがある、または多忙すぎて管理をする暇がない
次に、賃貸したほうがよいと考えられるケースも見ていきましょう。
- ●利便性が高く、一定の賃貸需要が見込まれるエリアである
- ●今現在は空き家だが、近い将来そこに住むことも考えている
- ●部屋数が多く、民泊としての利用価値がある
上記のうち、いずれ住むことを前提に貸し出す場合は、一度賃貸として人に貸してしまうと、オーナーさんの都合で「出ていってください」ということができなくなってしまいます。そのため貸出期限を決めておくことをおすすめします。
またそもそも需要面で駐車場にした方がよい場合や、建物自体の劣化が激しい場合は、空き家を取り壊して更地として売却したほうがいいケースもあるでしょうあらゆるケースを想定したうえで、ご自身が納得する決断を下すようにしてください。
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